✅پیش بینی بازارهای مختلف!. ✍️ دکتر محمد حسین ادیب

✅پیش بینی بازارهای مختلف !
✍️ دکتر محمد حسین ادیب

📌قیمت مسکن ویژه قشر متوسط و ضعیف در سال ۹۰ و ۹۱ بیش از قدرت خرید این دو قشر افزایش یافت ،معاملات مسکن در چهار ماهه اول سال ۹۶ بطور متوسط ماهانه ۳۶ هزار واحد و در سال ۸۹ ، ۹۰ ، ۹۱ و ۹۲ بطور متوسط ماهانه ۱۱۴ هزار واحد بود ، در اقتصاد ابتدا معاملات کاهش پیدا می کند و در فاز بعد قیمت می ریزد

📌 در سال ۹۲ ارزش سهام در بورس به شدت افزایش یافت اما متناسب با افزایش ارزش سهام ،عایدی از سهام افزایش نیافت لذا از سال ۹۲ به بعد سهام سقوط کرد در بازار سرمایه بین قیمت سهام و عایدی از سهام نهایتا سازگاری ایجاد میشود قیمت سهام آنقدر کاهش می یابد تا بین قیمت سهام و عایدی از سهام سازگاری ایجاد شود

📌 از سال ۱۳۵۳ با ۵ برابر شدن قیمت نفت، دولت به کمک درآمد ارزی ناشی از صادرات نفت ، قیمت محصولات کشاورزی را در داخل با وادرات کنترل می کرد در عمل دولت با واردات اجازه نمی داد تا قیمت محصولات کشاورزی در داخل متناسب افزایش یابد اما با سقوط قیمت نفت از آذر ۹۳ دولت نمی تواند به سبب قلت ارز ، قیمت محصولات غذائی را در داخل مثل گذشته کنترل کند لذا محصولات غذائی و دامی در حال افزایش است ۳۷ درصد از عامل ایجاد تورم طی ۱۲ ماه گذشته بخش کشاورزی بوده است در آینده نیز تورم درهیچ بخشی به اندازه این بخش نخواهد بود

📌نرخ ارز در هر کشوری باید متناسب با اختلاف تورم داخل و خارج سالانه افزایش یابد بر این اساس در تیر ۹۶ نسبت به تیر ۸۶ ارز باید ۱۱۲ درصد گران تر از نرخ موجود بود.در مقایسه با ده سال قبل ، دلار باید ۸۲۴۷ تومان باشد و نه ۳۸۹۰ تومان ، بخش تولیدی ایران نمی تواند این سطح از سرکوب ارزی را تحمل کند لذا در ۴ سال آینده هیچ کالائی به اندازه نرخ ارز افزایش نخواهد یافت

📌 طی چهار سال گذشته دستمزدها متناسب با تورم افزایش یافت در حالیکه باید متناسب با رشد بهره وری افزایش می یافت افزایش دستمزد متناسب با تورم که در واحدهای تابع دولت و قانون کار اعمال شد باعث شده تا وزن دستمزد در هزینه تمام شده طی چهار سال گذشته به شدت بالا رود

📌 واقعیت ها می طلبد تا اجاره املاک تجاری کاهش یابد اما کاهش نمی یابد لذا در بیش از ۸۰ درصد املاک تجاری، اجاره پرداختی فاقد توجیه اقتصادی است این روند در آینده شکسته میشود و اجاره املاک تجاری به شدت کاهش می یابد

📌 ۲۶ درصد از عامل ایجاد تورم طی دوازه ماه گذشته اجاره املاک مسکونی بوده است ،با وجود سرمایه گذاری سنگین در بخش مسکن و وجود چند میلیون واحد مسکونی خالی ، تقاضا در بخش املاک مسکونی تجاری بیش از عرضه است اما به هفت علت مربوط میشود :یک- سالانه ۶۰۰ هزار ازدواج انجام میشود اما متناسب با ازدواج انجام شده واحد مسکونی اسیجاری تولید نمیشود-دو- جوانانی که ازدواج نکرده اند اما تمایل دارند در واحد مسکونی مستقل از والدین زندگی کنند در حال افزایش است-سه- ۹۵ درصد سرمایه گذاری سنگین در بخش مسکن به قصد فروش و نه اجاره انجام شده است و اجاره داده آن هم ممکن نیست زیرا تولید کننده مسکن، بدهی سنگین بانکی دارد و باید مسکن را بفروشد تا بدهی بانکی را پرداخت کند اجاره دادن واحد مسکونی به ورشکست شدن این دسته از تولید کنندگان مسکن منجر میشود - چهار- به سبب نبودن کار، مهاجرت همچنان از روستاها و شهرستانها به کلان شهر ها ادامه دارد و مهاجرین در دهه اول مهاجرت نوعا ،اجاره نشین باقی می مانند- پنج – مهاجرت از مناطق درگیر بحران گرد و خاک به کلان شهر ها شتاب گرفته است و این تقاضا برای اجاره را بالا برده است- شش- مردم فکر میکنندکالائی که گران شده را باید خرید چون گران تر میشود و کالائی را که ارزان شده را نباید خرید چون ارزان تر میشود نظر به اینکه قیمت مسکن در معدل کشور ۳۰ درصد نسبت به اسفند ۹۱ کاهش یافته است بدنه افکار عمومی دارای این دریافت است که قیمت مسکن هنوز به کف قیمتی نرسیده است لذا هنوز زمان خرید نیست ، -هفت- در همه دنیا خرید مسکن با وام بانکی انجام میشود و در ایران تنها خرید واحد های مسکونی بسیار ارزان قیمت با وام بانکی ممکن است نظر به توقف پرداخت وام بانکی برای خرید مسکن ، خرید واحد مسکونی برای ۹۰ در صد از متقاضیان خرید مسکن فقط وقتی ممکن است که واحد مسکونی قبلی آنها بفروش رفته باشد لذا به استثنای واحدهای مسکونی ارزان قیمت که خرید آن با وام بانکی ممکن است خرید بقیه واحدهای مسکونی در ۹۰ درصد موارد منوط به فروش واحد مسکونی قبلی است

📌 اگر قیمت واحد مسکونی از اجاره ده ساله آن فراتر رود معاملات مسکن به شدت کاهش می یابد و ۹۰ درصد از متقضایان خرید واحد مسکونی اجاره را بر خرید واحد مسکونی ترجیح می دهند.

📌تورم ا