تحلیل تخصصی در شب چراغ: جهت یابی آینده بازار مسکن.. ✍️محمد ارباب افضلی

تحلیل تخصصی در شب چراغ :جهت یابی آینده بازار مسکن

آیا تورم مسکن گریبان اجاره‌نشین‌ها را نیز خواهد گرفت؟
✍️محمد ارباب افضلی

مطابق با اطلاعات موجود از تحولات بازار مسکن شهر تهران، در آذر ماه امسال تورم مسکن در تهران به بیش از ۹۰ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل رسیده است. درحالیکه تورم اجاره‌بها در آمار رسمی، در حدود ۱۹ درصد است. هرچند نرخ رشد اجاره‌بها در ماه‌های گذشته از سال‌جاری در تهران از روندی صعودی برخوردار بوده اما رشد آن، به مراتب کمتر از رشد قیمت مسکن بوده است.
حال سوالی که به ذهن متبادر می‌شود این است که در شرایطی که قدرت خرید بسیاری از متقاضیان مسکن به واسطه شوک ارزی اخیر و افزایش قیمت شدید مسکن از دست رفته است و بسیاری از آنها به امید بازگشت آرامش قیمتی به بازار به اجاره‌نشینی استمرار بخشیده‌اند، آیا امکان تسری تورم‌های بالا به بازار اجاره‌بها نیز وجود دارد؟
پاسخ به این پرسش در گرو بررسی دو مسأله «ضوابط تعیین اجاره بها» و «عوامل اثرگذار بر تعیین اجاره‌بها» در بازار مسکن است که در ادامه این نوشتار سعی می‌شود به طور مختصر به تحلیل هریک از آنها بپردازیم.
در ادبیات مربوط به اقتصاد مسکن برای تحلیل رابطه میان قیمت و اجاره‌بهای مسکن از نسبت p به r استفاده می‌شود که در آن p (قیمت مسکن) در صورت کسر، و r (قیمت اجاره‌بها) در مخرج آن قرار می‌گیرد. تحلیل سابقه این شاخص حاکی از رابطه‌ای بلندمدت و با ثبات است و تغییرات تکرار ‌شونده آن در بازار مسکن کشور طی دو دهه گذشته را تأیید می‌کند. بر اساس اطلاعات ثبت‌شده از بازار مسکن، نسبت p به r از اوایل دهه هفتاد خورشیدی تا‌ کنون، در دامنه نسبتاً مشخصی حرکت کرده است. به نحوی که این نسبت، در زمان رونق بازار مسکن، افزایشی و در دوره رکود، کاهشی بوده است.
از سوی دیگر در محاسبات رایج میان فعالان بازار مسکن نیز معمولاً از فرمول و قانون‌های نانوشته‌ای استفاده می‌شود که البته چندان حساسیتی به مقتضیات بازار و اقتصاد کلان ندارد. به طور مثال در زمینه محاسبه نرخ رهن و اجاره مدت‌هاست که از نسبت یک چهارم یا یک‌پنجم (بسته به عمر ملک) برای تعیین قیمت رهن کامل ملک و پس از آن نیز از رابطه «هرمیلیون تومان برابر با ۳۰ هزار تومان» در تبدیل رهن به اجاره‌بهای ماهیانه استفاده می‌شود.
اما در خصوص عوامل اثرگذار بر تعیین نرخ اجاره‌بها در شرایط کنونی باید گفت که نقش دو عامل «افزایش قیمت مسکن» و «نرخ سود واقعی سپرده بانکی» بسیار پر رنگ است.
به طور یقین جهش ایجاد شده در قیمت مسکن و تورم ۹۰ درصدی در این بازار موجبات فاصله گرفتن نسبت قیمت به اجاره‌بها را از مقدار تعادلی آن فراهم نموده است. نتیجه این امر وجود نسبت‌های یک ششم و حتی یک هفتم در قیمت‌گذاری رهن کامل برخی از فایل‌ها در آذر و دیماه امسال بود. البته بایستی به این نکته نیز توجه داشت که قیمت‌هایی که در شرایط کنونی مبنای محاسبه قرار می‌گیرند نیز با توجه به شرایط کنونی بازار مسکن و دیگر بازارهای جایگزین و به طور کلی نااطمینانی‌های موجود در اقتصاد کلان کشور، از قطعیت برخوردار نیستند و چه بسا اگر مالکان در مقام فروش ملک مورد اجاره برآیند، برای فروش آن در این قیمت‌ها با مشکلات جدی روبرو خواهند شد.
همچنین از آنجا که با مشاهده سیکل‌های رکود و رونق و همچنین بررسی روندهای قیمتی در بازار می‌توان انتظار در پیش بودن رکودی حداقل دو سه ساله را برای بازار مسکن متصور بود، انتظار مقداری تعدیل در قیمت مسکن در آینده چندان غیر منطقی به نظر نمی‌رسد. از این رو می‌توان نتیجه گرفت که نسبت‌های یک ششم و یک هفتم فعلی در محاسبات مربوط به اجاره، از محل منطقی‌تر شدن قیمت مسکن در آینده قدری تعدیل خواهند شد.


🔹شب چراغ:
@shabcheragh_monthly