✅احتیاط‌های لازم برای خریدار پیش از تنظیم قولنامه و مبایعه نامه (۴).. 📝بهمن کشاورز

✅احتیاط های لازم برای خریدار پیش از تنظیم قولنامه و مبایعه نامه(4)

📝بهمن كشاورز
@Lawpress

✔️چهارم- بررسی وضعیت خارجی و محلی ملک

🔷 ملک موضوع قولنامه از جهات مختلف باید مورد معاینه و بررسی قرار گیرد :


🔲 1➖ از جهت وضعیت متصرف یا متصرفین :

🔹باید با مراجعه به محل روشن شود چه کسی متصرف ملک است . اگر کسی غیر از فروشنده ملک را در تصرف دارد، باید تحقیق کرد چه کاره است و سمتش چیست ؟ آیا مستأجر است یا سرایدار است یا باغبان است یا کسی که مالک به او موقتاً اجازه تصرف داده است ؟

توجه شود که هر یک از این موارد می تواند آثار و عواقب خاص خود را داشته باشد و خریدار را با متصرف درگیر کند .

🔷 مثلاً اگر متصرف مستأجر باشد، تخلیه ملک مدت ها طول خواهد کشید و اگر ملک را به عنوان محل کسب و کار اجاره کرده باشد، چه بسا اصلاً تخلیه ممکن نشود .

🔹یا اگر متصرف کارگر یا سرایدار یا باغبان باشد، نیز بیرون کردن او مستلزم اتلاف وقت بسیار و در نهایت پرداخت خسارت اخراج خواهد بود (اگر وضع بدتری پیش نیاید و اداره کار به ابقای او رأی ندهد ) .

🔹حتی اگر متصرف صرفاً فردی باشد که با اذن مالک در محل متصرف است ، باز هم اگر با مسالمت حاضر به تخلیه و تحویل نباشد ، برای خریدار مزاحمت فراوانی ایجاد خواهد شد .

🔷 بنا بر این اگر ملک متصرفی غیر از فروشنده داشت باید وضعیت او روشن و در قولنامه برای عدم تخلیه و تحویل به موقع ملک ضمانت اجرای سنگین و شدید پیش بینی شود .

🔹به هر حال خریدار نباید ملک را با مستأجر یا متصرف بخرد ، مگر اینکه قیمت بسیار نازل و معامله خیلی «شیرین» باشد ، که در این حالت هم باید خریدار هزینه ها و گرفتاری های خلع ید یا تخلیه ملک را – حتماً با مشورت اهل فن- ارزیابی و بعد اقدام به معامله کند و در هر حال خرید ملک کاملاً خالی قابل توصیه اکید است .

🔲 2➖ از جهت وضعیت ثبتی ملک

🔹در معاملات بزرگ (هر چند هر معامله ای برای اصحاب آن ، در حد خود، بزرگ است ) خریدار باید با تقبل هزینه و کمک گرفتن از کارشناسان امور ثبتی ( که نامشان در کتاب راهنمای کارشناسان و همینطور در اداره فنی وزارت دادگستری مضبوط است) بررسی کند آیا مورد معامله در محل توصیف شده در سند قرار گرفته است یا نه . و آیا با املاک مجاور تداخل و تعارضی دارد یا خیر ؟

🔹گاهی سالها پس از معامله ، خریدار متوجه می شود خانه ای که خریده و طبق محتویات سند مالکیت بنای احداثی مثلاً در پلاک 1214 است، به عرض 5 و به طول 30 متر در پلاک 1213 (زمین مجاور) قرار گرفته است .

🔹این ماجرا تبعات منفی و مشکلات فراوان برای خربدار در پی خواهد داشت که کمترین آن الزام خریدار به پرداخت بالاترین قیمت زمین مجاور (از روز تصرف تا روز پرداخت) خواهد بود . البته اگر کار به خلع ید و قلع و قمح بنا و مطالبه اجرت المثل نرسد.

🔷 باید بررسی شود ملک اشکال ثبتی یا معارض نداشته باشد . گاهی پیش می آید مثلاً کسی دعوایی علیه فروشنده طرح کرده و مدعی حقی نسبت به ملک شده یا با ارسال اظهارنامه به اداره ثبت اعلام حق یا ادعایی نسبت به پلاک مورد معامله کرده است .

🔹این موارد هر چند قانوناً قابل اعتنا نیست ، اما عملاً باعث بروز اشکال می شود و بهتر است پیش از تنظیم قولنامه این مسایل، در صورت وجود، روشن و حل شود .

🔲 3➖ از جهت قرار گرفتن ملک در طرح های مختلف
( در قسمت 5 (بخش پایانی) خدمت خوانندگان محترم ارائه می گردد) .

▫️▫️ادامه دارد . . .


✅لینک عضویت در کانال تلگرام🔻
‏https://telegram.me/lawpress
‏

◀️اینستاگرام🔻
‏www.instagram.com/lawpress_page