سوال ⚛⚛⚛⚛ …⬅ «الف» به موجب بیع نامه عادی در سال ۱۳۸۴ یک قطعه زمین که به صورت گاراژ و محصور شده بود را از «ب» خریداری می‌نماید …⬅ د

سوال ⚛⚛⚛⚛


⬅ " الف " به موجب بیع نامه عادی در سال 1384 یک قطعه زمین که به صورت گاراژ و محصور شده بود را از " ب " خریداری می نماید.

⬅ در مذکرات مقدماتی و تعین ارزش ثمن کارشناس غیر رسمی و خبره ارزیابی میکند. در بیع نامه مقرر شده است:
- مورد معامله با مشخصات ثبتی 5، 6 ، 7 ، فرعی از 2020 اصلی (.واقع در خیابان امام؛ دو بر ؛ حدی به خیابان امام و حدی به کوچه.)

⬅ برگه ارزیابی توسط کارشناس خبره در بیع نامه قید نشده و متراژ نیز ذکر نشده است.

⬅ جهت تنظیم سند رسمی انتقال دفترخانه مشخص می گردد و اشاره به گرفتن سند ازطریق ماده 147 قانون ثبت نیز اشاره شده است.

⬅ خریدار ازطریق ماده 147 قانون ثبت اقدام و سند شش دانگ به نام خود گرفته است.(سند گاراژ بنام خریدار شده است)

⬅ اکنون مشخص شده است مشخصات ثبتی 5 فرعی که در بیع نامه ذکر شده با گاراژ منطبق نبوده و خارج ازدیوارکشی گاراژ بوده وحدود ده سال قبل از معامله جزو خیابان رفته و اکنون نیز خیابان می باشد و لکن مالکیت 5 فرعی نیز برای فروشنده همچنان باقی است.

⬅ فروشنده فوت نموده است و الف دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی نسبت به فرعی 5 علیه ورثه فروشنده تنظیم نموده است.

☑ بعنوان وکیل خواندگان(ورثه) چه دفاعی در خصوص این خواسته قابل ارائه می باشد.

پاسخ♓️♓️♓️♓️🌾


با توجه به اینکه مطابق قانون مدنی خصوصا ماده 339 ؛ ملاک در وقوع بیع قبل از ایجاب و قبول، تراضی و توافق طرفین بر مبیع و ثمن می باشد و ازطرفی نیزتعادل بین ثمن و مبیع ازحیث ارزش و بها ازشرایط بیع صحیح است.به نظر صرف پلاک و مشخصات ثبتی در تعیین مبیع نمیتواند رافع ابهام باشد.
🖊ازطرفی بیع به صورت عین معین بوده است و صرف پلاک و مشخصات ثبتی نیز نمیتواند مبیع را معین و غیر مردد کند. لذا برای تعیین مبیع باید به فاکتورهای دیگری که در بیع نامه نوشته شده رجوع کرد و با قرائن و امارات اراده واقعی و باطنی طرفین را درمورد مبیع کشف نمود.

➖قرارداد را نمیشود صرفا و تنها درمحدوده مطالب ذکر شده ودرکاغذ امده تفسیر کرد به نظر در تفسیر قرارداد باید مذاکرات قبل از انعقاد را نیز مدنظر قرار داد و به قول معروف فضای بیرونی موجود در زمان عقد را نیز ملاحظه کرد که ماده 220 قانون مدنی نیز موید این برداشت است.

➖درمورد سوال در خصوص تعیین مبیع وکشف اراده واقعی طرفین میتوان به این امارات و قرائن رجوع کرد:

- حدود ذکر شده در بیع نامه که این حدود منطبق بر گاراژ بوده و شامل خیابان نمیشود و خیابان و 5 فرعی خارج از این حدود می باشد.
- نظر کارشناس خبره که ملک را ارزیابی کرده است.
- بیع به رویت بوده است.
- تعادل بین ارزش مبیع و ثمن نیز قابل ملاحظه است.
- ثمن پرداختی توسط خریدار به میزان گاراژ بوده است و تعادل بین مبیع و ثمن صرفا با گاراژ بوده واگر 5 فرعی نیز داخل در مبیع و مورد معامله بود ثمن قطعا بیشتر از مبلغ تعیین شده در بیع نامه خواهد بود.
- اشاره به گرفتن سند از طریق ماده 147.
- عدم اقدام در طول این ده سال، درواقع خریدار نیز مبیع را همان گاراژ و محصور شده را میدانست که تاکنون اقدامی نکرده بوده است.

✅ باتوجه به فاکتور های ذکر شده پلاک 5 فرعی در قولنامه بخاطر نوشتن ازروی سند و برفرض منطبق با گاراژ بودن قید شده است و اراده طرفین با توجه به امارات و قرائن؛ همگی حکایت از ان دارد که تعیین مبیع به مشخصات ثبتی نبوده است و باستناد پلاک ثبتی مبیع تعیین نشده است.
وقتی تعیین مبیع به مشخصات ثبتی نبوده است در جهت تعیین مبیع با استفاده از دیگر فاکتورها میتوان فهمید که مبیع نزد طرفین صرفا گاراژ محصور بوده و ثمن هم به مقدار محصور تعیین شده است و برای 5 فرعی ثمنی در نظر گرفته نشده چون جزو مبیع نبوده است. و لذا معامله به طور کلی نسبت به 5 فرعی صورت نگرفته است و ایجاب و قبول برای گاراژ واقع شده است( گرچه این برداشت بر خلاف ظاهر بیع نامه است)

✅ با استناد به ماده 355 قانون مدنی و اعمال خیار تخلف وصف همچنین با استناد به ماده 445 خواندگان میتوانند به عنوان قائم مقام فروشنده ,معامله را فسخ کنند.
بعبارتی با توجه به اینکه ورثه متوجه شده اند که متراژ مورد معامله بیشتر از میزان توافق بوده و متراژ نیز به صورت شرط نبوده,لذا بعنوان وصف تلقی شده و به استناد ماده 355 فروشنده حق فسخ دارد. و ورثه طبق ماده 335 و 445 میتوانند بیع را فسخ نمایند.
وکیل خود باشیم
https://telegram.me/hoghoghdananiran