بسم اللهدانشیار دانشگاه برکلی هستم و حوزه ی تحقیقم واسطه گری مالی، سیاست پولی، اقتصاد کلان، اقتصادسیاسی و تامین مالی مسکن است. به مددش امیدوارم بتوانم در اینجا بلند بلند فکر کنم و بیش از پیش یاد بگیرم.
تخمین ارزش کل و توزیع املاک مسکونی در ایران.. ️ سعید تجریشی (دانشجوی دکترا اقتصاد - شریف)
تخمین ارزش کل و توزیع املاک مسکونی در ایران
✍️ سعید تجریشی (دانشجوی دکترا اقتصاد - شریف)
🔸با توجه به اطلاعات سرشماری سال ۱۳۹۵، در کل کشور در مجموع ۲۲،۸۳۰،۰۰۳ منزل مسکونی در حال استفاده وجود دارد که حدود ۴۰ درصد آن‌ها(یعنی ۸،۹۷۵،۱۳۸ واحد) از نوع آپارتمانی و ۶۰ درصد مابقی (یعنی ۱۳،۸۵۴،۸۶۵ واحد) از نوع غیر آپارتمانی هستند. در این نوشته تلاش شده است تا با استفاده از داده‌های موجود، ارزش کل این املاک تخمین زده شود.
🔸با استفاده از اطلاعات مربوط به معاملات واحدهای مسکونی آپارتمانی در سراسر کشور از فروردین سال ۱۳۸۹ تا انتهای سال ۱۳۹۸، قیمت هر متر مربع، متراژ واحدهای مسکونی، تاریخ انجام معامله و شهری که معامله در آن انجام شده است استخراج شده است تا به وسیله آن ارزش املاک مسکونی هر استان تخمین زده شود. در مجموع این ۱۰ سال، حدود ۴ میلیون معامله در این سامانه ثبت شده است که البته حدود نیمی از آن‌ها مربوط به استان تهران است.
🔸به منظور تخمین ارزش املاک مسکونی در سال ۱۳۹۸، ابتدا لازم است قیمت معاملاتی که در سال غیر از سال ۱۳۹۸ انجام شده است را به قیمت آن‌ها در این سال تبدیل کنیم. بدین منظور معاملات واقع شده در هر استان و در هر سال را با ضریب “میانگین قیمت املاک استان در سال ۱۳۹۸ نسبت به میانگین در سال معامله”، تعدیل کرده و قیمت سال ۱۳۹۸ آن ملک را تخمین می‌زنیم. بدین ترتیب قیمت‌های تعدیل شده حدود ۴ میلیون واحد مسکونی در سراسر کشور تخمین زده می‌شود.
🔸در این مرحله با توجه به نسبت واحدهای آپارتمانی یا غیر آپارتمانی به معاملات انجام شده در هر استان، معاملات مربوط به هر استان را تکرار می‌کنیم. به طور مثال موجودی آپارتمانی در استان آذربایجان شرقی، ۲.۸۶ برابر تعداد معاملات یکتا و صحیح انجام شده در این استان در بازه ۱۳۸۹ تا آذر ۱۳۹۸ است و به همین دلیل هر معامله در این استان ۲ بار دیگر تکرار می‌شود(یعنی هر معامله ۳ بار وجود دارد). بدین ترتیب بدین وسیله توزیع ارزش املاک مسکونی آپارتمانی در کل کشور قابل محاسبه خواهد بود.
🔸در خصوص واحدهای غیر آپارتمانی(ویلا و زمین)، با توجه به اینکه تعداد بسیار کمی از معاملات ثبت شده در سامانه معاملات املاک و مستغلات، ویلا و زمین هستند و نسبت متراژ واحد مسکونی به زمین در این معاملات مشخص نیست، با استفاده از اطلاعات منتشر شده توسط مرکز آمار در بهار و تابستان سال ۱۳۹۸، متوسط هر متر مربع واحد مسکونی آپارتمانی و غیر آپارتمانی و همچنین متوسط متراژ آن‌ها استخراج شده و در نتیجه نسبت متوسط ارزش واحد مسکونی غیر آپارتمانی(کلنگی) به واحد مسکونی آپارتمانی در هر استان به دست آمد و بدین ترتیب ارزش هر معامله در هر استان در این نسبت ضرب شده تا ارزش واحدهای مسکونی غیر آپارتمانی استان تخمین زده شود و سپس با توجه به نسبت موجودی غیرآپارتمانی به میزان معامله در استان، معاملات تکرار می‌شوند تا توزیع قیمت واحدهای غیر آپارتمانی در کل کشور نیز به دست بیاید.
🔸بدین ترتیب با روش اشاره شده در قسمت‌های قبل، ارزش کل املاک مسکونی در کشور (به جز املاک مسکونی خالی یا شبه خالی)، حدود ۱۲،۱۹۰ هزار میلیارد تومان تخمین زده می‌شود که ۵،۵۶۰ هزار میلیارد تومان از آن املاک مسکونی آپارتمانی و ۶،۶۳۰ میلیارد تومان از آن املاک مسکونی غیر آپارتمانی(اعم از کلنگی، زمین و ویلا) را در بر می‌گیرد. نکته مهم در این خصوص این است که با توجه به اینکه سامانه معاملات، واحدهای مسکونی آپارتمانی را شامل می‌شود، دقت تخمین در خصوص ارزش املاک آپارتمانی بالاتر از املاک غیر آپارتمانی است. همچنین با افزودن ارزش املاک مسکونی خالی و شبه خالی که به دلیل نبود داده مربوط به توزیع آن‌ها قادر به افزودن آن‌ها به استان‌ها نبودیم، این عدد بالاتر خواهد رفت. با توجه به اینکه این دو دسته، حدود یک پنجم املاک در حال استفاده هستند، با افزودن آن‌ها به املاک در حال استفاده و با فرض توزیع یکسان آن‌ها در استان‌ها و همچنین توزیع یکسان قیمتی آن‌ها می‌توان ارزش کل املاک اعم از در حال استفاده یا خالی و شبه خالی را حدود ۱۴،۲۰۰ هزار میلیارد تومان(۱.۲ برابر ۱۲،۱۹۰) تخمین زد.
متن کامل مقاله را از اینجا بخوانید.