در دانشگاه استیونس نیوجرسی اقتصاد درس میدهم. حوزه تخصصم اقتصاد خرد کاربردی، اقتصاد انرژی و منابع طبیعی، مدیریت ریسک و کنترل بهینه تصادفی است. به علوم انسانی هم علاقهمندم. مسایل توسعه و سیاستگذاری ایران را دنبال میکنم و گاهی چیزهایی مینویسم.
مسکن برای اقشار کمدرآمد و انبوهسازان تجاری: موردکاوی نیویورک
مسکن برای اقشار کمدرآمد و انبوهسازان تجاری: موردکاوی نیویورک
برخی دوستان درخواست کردند که اطلاعات بیشتری در این زمینه ارائه شود. راستش پس از بحثهایی که پس از نوشتن مطلب قبلی داشتیم به این فکر رسیدم که شاید موضوع اجبار سازندگان خصوصی به ساخت واحدهای زیر قیمت بازار حتی قابلیت طرح برای ایران را هم داشته باشد (اگر تا به حال طرح و اجرا نشده باشد) و ارزش آن را دارد که یک مطلب مستقل به آن اختصاص یابد. طبعا همانند سیاستهای مشابه، این موضوع جزییات فراوانی دارد که بسیار فراتر از یک پست تلگرامی است و ما اینجا فقط برخی نکات اصلی آن را اشاره میکنیم.
شهر نیویورک چند دهه است که برای اقشار با درآمد کم و اقشار با درآمد متوسط (دو طبقهبندی مختلف) سیاستهای تامین مسکن دارد. سیاست قدیمیتر همان روش معمول انبوهسازی مسکن ویژه توسط شهرداریها و واگذاری آنها با اجاره خیلی پایینتر از قیمت بازار (مثلا نصف تا یک سوم) به خانوادههای کمدرآمد بوده و هنوز هم در نقاط مختلف شهر میتوان این پروژهها را مشاهده کرد. در این سیاست عملا محله طبقات کمدرآمد از بقیه شهر منفک شده و به اصطلاح گتوهایی در درون این مجتمعها به وجود میآید (در سریال معروف وایر نمونههایی از آن را میبینیم) و لذا این روش نقدهای فراوانی مواجه شد و بسیاری از شهرها از آن عقبنشینی کردند. روش جایگزین استفاده از ایده مشارکت بخش عمومی - خصوصی (PPP) و دنبال کردن روش ادغام طبقات درآمدی مختلف (Inclusion) بود که در مطلب قبلی هم به آن اشاره شده بود.
یک سیاست رایج برای ادغام طبقات مختلف درآمدی، استفاده از ابزار تغییر کاربری و افزایش تراکم برخی محلات (Rezoning and Upzoning) و اجازه ساخت بیشتر (بسیار شبیه به مفهوم تراکم در ایران) در ازای تخصیص درصدی از واحدها (بین ۲۵-۵۰ درصد کل واحدها) با اجاره کنترلشده و مصوب است. انبوهساز در توافق با شهرداری اجازه مییابد تا در یک منطقه قدیمی با تراکم کم (معمولا با بافت فرسوده) یک مجتمع مسکونی جدید بسازد ولی در ازای تراکم جدیدی که دریافت میکند باید درصدی از واحدها را به اقشار کمدرآمد و زیر قیمت بازار عرضه کند. روش دیگر توافق شهرداری و انبوهساز خصوصی برای ساخت مجتمع جدید روی زمینهای متعلق به نهاد مسکن است که مجددا انبوهساز متعهد میشود درصدی از واحدها را زیر قیمت بازار عرضه کند. در روش دیگر، انبوهساز وامهای کمبهره و معافیت مالیاتی از دولت دریافت میکند و در مقابل باید همین شیوه اختلاط درآمدی (Income Mix) را دنبال کند. از سال گذشته همه سازندگان مجتمعهای بالای ده واحد، مکلف شدهاند تا سیاست شمول اجباری درآمدهای مختلف (Mandatory Inclusion) را دنبال کنند.
در گذشته انبوهسازان تجاری برخی کلکها و شیوهها را برای جداسازی دو قشر در داخل ساختمانها را پیدا کردند. مثلا در حیاط مجتمعها، استخر و باغ و ورزشگاه (Gym) ایجاد کردند و دسترسی به آنها را به خریداران واحدهای با قیمت بازار محدود کردند. از این شیوه برای جداسازی در ورودی هم استفاده کردند: یک ورودی ساختمان از خیابان از سمت باغ بود و یک ورودی عمومی بود و کلید ورودی یا آسانسور سمت باغ فقط به صاحبان واحدهای گرانقیمت داده میشد. شیوه دیگر این بود که انبوهساز استدلال میکرد که قانون آنها را الزام به اختصاص «درصدی» از واحدها به قیمت زیر بازار کرده است ولی محل آن را مشخص نکرده است. در نتیجه مثلا اگر مجتمع ۱۰۰۰ واحدی (در چند برج) بود، یک برج مستقل ۲۰۰ واحدی را به این واحدها اختصاص میدادند و برجهای گرانقیمت را کلا جدا میکردند. در طول زمان سیاستگزاران این کلکها را کشف و ممنوع کردهاند و روند به این سمت بوده که تبعیضی از حیث موقعیت مکانی و دسترسی به امکانات بین انواع واحدها مجاز نباشد و همپیوندی کامل اتفاق بیفتد.
همان طور که میشود حدس زد این سیاست اگر درست اجرا نشود میتواند محل رانتخواری و توزیع منافع بزرگی باشد. برای جلوگیری از سوءاستفاده از این سیاستها: ۱) معیار درآمد و دارایی برای واجد شرایط شدن باید خیلی روشن باشد ۲) نظام مالیاتی و اطلاعات داراییها باید آن قدر قوی باشد که کسی که فقیر نیست نتواند خود را فقیر جا بزنید. ۳) انتخاب بین افراد صلاحیتدار (وقتی صف وجود دارد) بر اساس قرعهکشی (لاتاری) یا نوبت است. ۴) نظارت مدنی و رسانهای قوی بر روی قراردادهای شهرداری و انبوهسازان و تخصیص واحدها وجود داشته باشد و اطلاعات با شفافیت در دسترس عموم قرار گیرد.
بحث توسعه مجتمعهای جدید و خانهسازی برای کمدرآمدها، البته واجد ابعاد مهم و حساسی از برنامهریزی شهری و مشارکت جامعه محلی در تغییر کاربری و همپیوندی مجتمع جدید و محله قدیمی است که وارد آنها نشدیم.
@hamed_ghoddusi تماس با نویسنده
@hamedghoddusi