در دانشگاه استیونس نیوجرسی اقتصاد درس میدهم. حوزه تخصصم اقتصاد خرد کاربردی، اقتصاد انرژی و منابع طبیعی، مدیریت ریسک و کنترل بهینه تصادفی است. به علوم انسانی هم علاقهمندم. مسایل توسعه و سیاستگذاری ایران را دنبال میکنم و گاهی چیزهایی مینویسم.
ارزش اختیارات در بازار وامهای رهنی
ارزش اختیارات در بازار وامهای رهنی
در این مقاله ارزش فعلی معافیت مالیاتی سود وامهای رهنی را از منظر قیمت گذاری اختیارات بحث میکنیم. دولتها از مسیرهای مختلف سعی میکنند تا به خانوارهای صاحبخانه یارانههایی بدهند که آنها را تشویق به خانهدار شدن کنند (البته این که آیا اصولا تشویق به صاحبخانه شدن در عصری که میتوان روی صندوقهای سرمایهگذاری مسکن (REIT) سرمایهگذاری کرد از منظر سیاستی بهینه است یا نه خودش سوال مجزا و بحثبرانگیزی است).
یکی از این یارانهها که در بسیاری از کشورها رایج است، معافیت مالیاتی «بهره» وام رهنی مسکن است. به این ترتیب که صاحب خانه در آخر سال میتواند معادل بهره ای که به بانک پرداخت کرده است را از «درآمد مشمول مالیات» خود کم کند و به اصطلاح خودمان جزو هزینههای قابل قبول مالیاتی (ولی در سطح خانواده) قرار دهد. این کار باعث میشود تا نرخ سود حقیقی وام برای خریدار خانه تقریبا با ضریب «نرخ مالیات بر درآمد» کاهش پیدا کند. مثلا اگر نرخ بهره ۱۰ درصد و نرخ مالیات بر درآمد شخص ۳۰ درصد باشد٬ نرخ حقیقی وام مسکن به جای ۱۰ درصد، ۷ درصد میشود.
با این سیاست هزینه تامین سرمایه برای خانوادهها کم شده و انگیزه آنها برای خرید بیشتر میشود. باز در مورد اینکه آیا افزایش انگیزه خرید باعث افزایش نرخ خانهدار شدن میشود یا فقط قیمت مسکن را افزایش میدهد بحث زیاد است. میشود استدلال کرد که در شهرهایی که کشش عرضه مسکن کم است (یعنی زمین محدودی دارند٬ مثل سنندج در ایران)، عمده این یارانه در سمت افزایش «قیمت» مسکن عمل میکند و سرانه بهره مندی از مسکن شخصی را زیاد نمیکند.
نکتهای که قبلا مورد توجه نبود و در این مقاله بر آن تاکید میکنیم این است که وقتی نظام مالیاتی یک «معافیت استاندارد» برای همه خانوادهها دارد (تا کار پردازش مالیات را ساده کند)، یک گوشه در تابع بازده به وجود میآید، بازده قانون معافیت مالیاتی غیرخطی میشود و نمیشود محاسبات ساده رایج را برای آن تکرار کرد. با استفاده از روشهای قیمتگذاری پویای اختیارات فرمولهایی برای تخمین یارانه وام رهنی تحت این شرایط ارائه میکنیم و اندازه آن را برای خانوادههایی با درآمد و محل سکونت مختلف تخمین میزنیم.
از زاویه بازتوزیع منابع عمومی، در این مقاله نشان میدهیم که با وجود این پله معافیت استاندارد، عملا معافیت مالیاتی با توان دو به نفع خانوادههای با درآمد بالا است و خانوادههای با درآمد کم و مسکن کوچک بهره چندانی از این قانون نمیبرند.
میتوانید اصل مقاله را در این لینک مطالعه نمایید.
https://goo.gl/C3vvzw
@hamedghoddusi کانال یک لیوان چای داغ٬ نوشتههای حامد قدوسی